Réponse courte : commencez par contacter un notaire pour ouvrir la succession et obtenir l'attestation de propriété immobilière. Ensuite, tous les héritiers doivent en principe s'accorder sur la mise en vente, le prix et le mandataire qui gère le dossier. Vendre sans agence reste possible, mais la signature chez le notaire est obligatoire.
Le message de départ
Posté par Camille_B : Bonjour à tous, nous sommes trois frères et sœurs et nous venons d'hériter de la maison de nos parents, située en Sarthe. Un de nous veut vendre vite, l'autre hésite et le troisième habite à l'étranger. Nous aimerions éviter les frais d'agence, mais nous ne savons pas par où commencer. Qui doit signer ? Faut-il tout régler avant de mettre une annonce ? Quelqu'un est déjà passé par là ?
Les réponses des membres
Réponse de Notaire_Sceptique
Je suis passé par là l'an dernier. Voici l'ordre que nous avons suivi :
- Contacter un notaire pour ouvrir le dossier de succession. Il identifie les héritiers (acte de notoriété) et vérifie s'il existe un testament ou une donation.
- Déclarer la succession : le délai est en principe de 6 mois après le décès (12 mois si le décès a eu lieu à l'étranger).
- Faire établir l'attestation de propriété immobilière. Sans elle, le bien n'est pas officiellement transmis aux héritiers et la vente est impossible.
- S'accorder sur la vente : le prix, le calendrier et la personne qui reçoit les visites.
- Réaliser les diagnostics, publier l'annonce, signer le compromis puis l'acte authentique.
Chez nous, c'est l'accord sur le prix qui a pris le plus de temps, bien plus que les papiers.
Réponse de MarieDeLyon
Un point important : en indivision, la règle de base est l'unanimité. Chaque indivisaire doit signer le compromis et l'acte de vente. Il existe une exception : des indivisaires qui détiennent au moins les deux tiers des droits peuvent demander au notaire de faire signifier leur intention de vendre aux autres. Si ceux-ci ne répondent pas ou s'opposent à la vente, les deux tiers peuvent saisir le tribunal judiciaire pour être autorisés à vendre. Le tribunal vérifie notamment que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. C'est une procédure longue, donc à garder pour les situations vraiment bloquées.
Réponse de Julien_44
Pour votre frère à l'étranger, pas de panique : il peut vous donner une procuration notariée. Elle peut être signée devant un notaire ou un consulat, selon le pays. Précisez bien dans le document le prix minimum accepté et les pouvoirs que vous lui donnez. Chez nous, un seul héritier a géré toutes les visites et c'était beaucoup plus simple. Il est mieux de désigner clairement une personne référente, avec l'accord écrit des autres.
Vendre sans agence : ce qu'il faut savoir
Réponse de ProprioMalin
Vendre sans agence, c'est faisable et nous l'avons fait. Quelques conseils :
- Estimez le bien sérieusement : comparez avec les ventes récentes dans le quartier, demandez l'avis du notaire ou une estimation gratuite. Gardez une trace du prix retenu, car il servira aussi pour la déclaration de succession.
- Faites les diagnostics obligatoires dès le départ : DPE, amiante selon l'âge du bien, électricité, gaz, plomb, état des risques, assainissement non collectif le cas échéant.
- Préparez un dossier propre : titre de propriété, taxe foncière, plans, règlement de copropriété si besoin, factures de travaux.
- Rédigez l'annonce avec des photos soignées et un prix cohérent pour limiter les visites inutiles.
Le notaire reste obligatoire pour l'acte authentique, mais vous économisez les honoraires d'agence. Ils représentent souvent plusieurs milliers d'euros, ce qui n'est pas négligeable à partager entre héritiers.
Réponse de Camille_B
Merci, c'est très clair ! Une question : si l'un de nous veut garder sa part, est-ce possible ?
Réponse de MarieDeLyon
Oui, plusieurs solutions existent :
- Le rachat des parts : un héritier rachète la part des autres. Il faudra probablement un financement, et un notaire pour acter le partage.
- La vente de sa part à un tiers : c'est possible, mais les autres indivisaires disposent d'un droit de préemption. Dans la pratique, trouver un acheteur pour une part d'indivision est très difficile.
- Le maintien en indivision : si tout le monde est d'accord, avec une convention d'indivision écrite pour gérer les charges.
Si un indivisaire refuse tout, personne n'est obligé de rester en indivision : chacun peut demander le partage, y compris en justice.
Les pièges fréquents
Réponse de Notaire_Sceptique
Quelques points que j'aurais aimé connaître plus tôt :
- Le conjoint survivant peut avoir des droits sur le logement (droit viager d'habitation, usufruit). Cela peut bloquer ou modifier la vente.
- Un héritier mineur ou sous protection demande l'autorisation du juge des tutelles ou du juge des contentieux de la protection, ce qui rallonge les délais.
- Les charges courantes (taxe foncière, assurance habitation, entretien) continuent pendant la vente. Pensez à prévenir l'assureur du décès et à garder une assurance adaptée si le logement est inoccupé.
- Un testament ou une donation peut changer la répartition. Il vaut mieux le savoir avant de fixer un prix.
Réponse de ProprioMalin
Sur la fiscalité, demandez au notaire de calculer la plus-value éventuelle. Pour un héritier, le prix d'acquisition retenu correspond généralement à la valeur du bien déclarée dans la succession. Si vous vendez peu après au même prix, la plus-value est donc souvent faible, voire nulle. Une vente rapide à un prix proche de l'estimation initiale limite les surprises. En revanche, un bien vendu bien plus cher que sa valeur déclarée peut générer une plus-value imposable, sauf exonération particulière.
Ce qu'il faut retenir
Le plus important est de ne pas traîner : plus la succession reste ouverte, plus les charges et les désaccords s'accumulent. Mettez-vous d'accord par écrit sur le prix de vente minimum, désignez un référent, faites établir l'attestation de propriété, puis lancez les diagnostics. Même sans agence, un notaire vous accompagnera à chaque étape et répartira le prix de vente entre les héritiers lors de la signature.
Et vous, avez-vous vendu un bien familial en indivision ? N'hésitez pas à partager votre expérience, le délai total et les difficultés rencontrées.