Frais de notaire à la vente : qui paie quoi ?

Le message initial

Pseudo : Camille_B

Bonjour à tous, je vais vendre ma maison entre particuliers et je m'y perds un peu. Mon voisin m'a dit que je devrais « prendre en charge une partie des frais de notaire », alors que j'avais compris que c'était l'acheteur qui payait. Qui paie quoi exactement ? Et à partir de quand ces frais entrent-ils en jeu : au compromis de vente ou chez le notaire ? Je voudrais éviter les mauvaises surprises au moment de fixer mon prix. Merci d'avance !

La réponse courte

Pseudo : Marc_Notarial (membre actif)

Bonjour Camille. En règle générale, les frais de notaire sont à la charge de l'acheteur. C'est la règle posée par le Code civil (article 1593), sauf clause contraire, ce qui est rarissime. Le vendeur ne paie pas les frais de notaire de l'acquéreur, mais il supporte d'autres frais liés à la vente : diagnostics, mainlevée d'hypothèque, éventuelle commission d'agence, etc. Voici le détail.

Ce que contiennent vraiment les « frais de notaire »

Pseudo : Marc_Notarial

Le terme est trompeur : le notaire ne garde qu'une petite part de la somme. Dans l'ancien, on est en général autour de 7 à 8 % du prix. Ils se décomposent ainsi :

Les droits de mutation (taxes) : l'essentiel, environ 5,8 % à 6,3 % du prix selon le département. Le notaire les reverse à l'État et aux collectivités.
Les émoluments du notaire : sa rémunération, selon un barème réglementé et dégressif (un peu plus de 1 % du prix en moyenne, TVA incluse).
Les débours : les frais avancés pour obtenir les documents d'urbanisme, le cadastre, les états hypothécaires, etc.
La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, pour la publication de l'acte.

Dans le neuf (VEFA ou logement de moins de 5 ans), ils tombent plutôt à 2-3 %, car les droits de mutation sont réduits.

Ce qui reste à la charge du vendeur

Pseudo : Sophie75

Je confirme, j'ai vendu il y a un an. Ce que j'ai payé de ma poche :

Le dossier de diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb selon l'âge, électricité, gaz, termites, assainissement, risques) : de 300 à 800 € selon le bien. Il est obligatoire dès la promesse de vente.
La mainlevée d'hypothèque, si un prêt est en cours. Il faut compter les frais de mainlevée et parfois des indemnités de remboursement anticipé demandées par la banque.
Les documents de copropriété et l'état daté, facturé par le syndic, si c'est un appartement.
Le certificat de mesurage (loi Carrez) pour un lot en copropriété.
La commission d'agence, si vous passez par un professionnel. Selon le mandat, elle peut être payée par le vendeur ou par l'acquéreur, et elle doit être indiquée clairement dans l'annonce.
L'impôt sur la plus-value, s'il y en a une. La résidence principale en est exonérée, mais pas une résidence secondaire ou un bien locatif.

Ton voisin a peut-être confondu avec ces frais, qui s'ajoutent bien au coût de la vente côté vendeur.

Et le compromis de vente dans tout ça ?

Pseudo : Julien_Immo

Question importante, Camille : le compromis de vente (ou promesse de vente) est l'avant-contrat. Vous pouvez le signer chez le notaire ou en agence, ou même sous seing privé entre particuliers, même si je déconseille cette dernière option sans accompagnement.

Qui paie le compromis ?

Si le compromis est rédigé par le notaire, il n'y a généralement pas de facture séparée : le travail est compris dans les émoluments payés à la signature de l'acte définitif. Si c'est une agence qui le rédige, c'est sa commission qui rémunère la prestation. À la signature, l'acheteur verse en général un dépôt de garantie de 5 à 10 % du prix, placé sous séquestre chez le notaire. Cette somme viendra en déduction du prix, ce n'est pas un frais supplémentaire.

Quand les frais de notaire sont-ils payés ?

Pas au compromis, mais à la signature de l'acte authentique, quelques mois plus tard. L'acheteur règle alors le prix, les frais et les taxes, et le notaire fait les virements nécessaires, y compris le solde au vendeur.

Et en cas de désistement ?

L'acheteur dispose de 10 jours de rétractation après réception du compromis. Passé ce délai, s'il renonce sans que les conditions suspensives (obtention du prêt, par exemple) le permettent, il perd en principe le dépôt de garantie, qui sert de clause pénale (souvent 10 % du prix). Le vendeur n'a pas à rembourser de frais de notaire dans ce cas.

Comment bien afficher son prix

Pseudo : Camille_B

Merci, c'est plus clair ! Du coup, mon prix de vente inclut-il les frais de notaire ?

Pseudo : Marc_Notarial

Non. Le prix que tu fixes est le prix net vendeur, ou « honoraires inclus » si une agence est impliquée. Les frais de notaire s'y ajoutent côté acheteur. En revanche, les acheteurs calculent leur budget total en tenant compte de ces 7 à 8 %. Un bien affiché 250 000 € leur coûtera environ 268 000 à 270 000 € avec les frais, hors travaux. Garde ça en tête dans la négociation.

Pseudo : Sophie75

Un petit conseil : prépare tes diagnostics et tes documents (titre de propriété, taxe foncière, règlement de copropriété) avant de mettre en vente. Cela rassure les acquéreurs et accélère la signature du compromis.

À retenir