En bref : le dossier de diagnostic technique (DDT) dépend de l'âge, de la localisation et du type de bien. Le DPE et l'état des risques sont obligatoires pour tous. Amiante, plomb, termites, gaz, électricité et assainissement s'ajoutent selon les cas. Comptez en moyenne 250 à 450 € pour un appartement et 350 à 700 € pour une maison, hors audit énergétique.
Le message de départ
Posté par Camille_B44 : Bonjour à tous, je prépare la vente de ma maison de 1974 (110 m², assainissement individuel, chauffage au gaz) et je me perds dans les diagnostics. Lesquels sont réellement obligatoires ? Lesquels peut-on zapper ? Et surtout, combien ça coûte ? J'ai reçu un devis à 690 € pour « le pack complet » et je n'ai aucun point de comparaison. Merci d'avance pour vos retours d'expérience sur cette étape des démarches de vente immobilière !
Les réponses des membres
Réponse de Julien_Notaire_Amateur
Salut Camille. Pour une maison de 1974, voici ce qui est obligatoire dans ton cas, avec les prix que j'ai vus passer :
- DPE (performance énergétique) : obligatoire pour tous les logements, valable 10 ans. Entre 100 et 250 €.
- Amiante : obligatoire si le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997. Entre 80 et 150 €.
- Électricité : si l'installation a plus de 15 ans, valable 3 ans. Entre 100 et 200 €.
- Gaz : même règle, installation de plus de 15 ans, valable 3 ans. Entre 100 et 150 €.
- Assainissement non collectif : c'est le contrôle du SPANC, valable 3 ans. Entre 100 et 250 € selon la collectivité.
- État des risques et pollutions (ERP) : valable 6 mois. Il est gratuit, tu le remplis toi-même avec les données de la préfecture ou de Géorisques.
- Termites : seulement si ta commune est classée en zone concernée par arrêté préfectoral. Entre 80 et 150 €.
Ton devis à 690 € n'est pas aberrant mais il est dans la fourchette haute. Demande le détail ligne par ligne.
Réponse de Sandrine_Lyon
Attention aussi à l'audit énergétique ! Il est obligatoire pour la vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G depuis avril 2023, et E depuis janvier 2025. Il est distinct du DPE. Il propose des scénarios de travaux pour atteindre une meilleure classe. Je l'ai payé 650 € pour ma maison, et les devis allaient de 500 à 1 000 € selon la région. Fais d'abord ton DPE : si tu es en D ou mieux, tu n'en as pas besoin.
Réponse de Marc_Proprio_38
Petite précision sur le plomb : il concerne les logements construits avant 1949, donc pas ta maison de 1974. Pour un appartement ancien, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) coûte entre 100 et 250 €. Il reste valable sans limite s'il est négatif, et 1 an à la vente s'il détecte du plomb. Et pour un appartement en copropriété, n'oublie pas le mesurage loi Carrez (70 à 150 €). Pour une maison, il n'est pas obligatoire, mais certains acheteurs apprécient d'avoir une surface certifiée.
Réponse de Camille_B44
Merci à vous ! Donc pour moi : DPE, amiante, électricité, gaz, assainissement, ERP, et peut-être termites. Ça fait un total d'environ 500 € si je compte bien. Et si je ne fais pas un diagnostic, que risque-t-on ?
Réponse de Julien_Notaire_Amateur
Le risque principal : perdre la protection de la clause d'exonération de garantie des vices cachés. Sans diagnostic, le vendeur ne peut pas s'en prévaloir pour le point concerné. L'acheteur peut aussi demander une baisse du prix, voire l'annulation de la vente dans les cas les plus graves. Les diagnostics doivent être annexés à la promesse ou au compromis de vente, pas seulement à l'acte final. Fais-les donc faire avant de mettre le bien en ligne.
Réponse de Nadia_Immo
Sur les diagnostics facultatifs, voici ce qu'on peut envisager selon les cas :
- Diagnostic mérule ou humidité : utile si le bien présente des traces suspectes. En zone à risque, une information est exigée. Comptez 150 à 400 € pour une expertise.
- Étude de sol : obligatoire pour la vente d'un terrain constructible en zone d'argile exposée au retrait-gonflement. Pour une maison déjà bâtie, elle n'est pas obligatoire. Elle coûte entre 500 et 1 500 €.
- Diagnostic de la toiture ou de la charpente : facultatif. Il peut rassurer un acheteur inquiet. Entre 150 et 400 €.
- Radon, bruit : ces informations passent surtout par l'ERP et les zones de bruit autour des aéroports. Elles sont rarement facturées à part.
Mon conseil : les facultatifs ne se justifient que s'ils lèvent un doute précis chez l'acheteur.
Conseils pour limiter la facture
Réponse de Sandrine_Lyon
Quelques astuces que j'ai apprises :
- Demande au moins trois devis à des diagnostiqueurs certifiés. Vérifie la certification et l'assurance responsabilité civile professionnelle.
- Prends un pack : un seul passage fait baisser le coût, souvent de 15 à 30 %.
- Garde ta facture d'anciens diagnostics encore valables. Un contrôle gaz de moins de 3 ans n'a pas besoin d'être refait.
- Méfie-toi des tarifs trop bas : un diagnostic bâclé peut te revenir cher en cas de litige.
Réponse de Marc_Proprio_38
Petit complément sur les tarifs observés : en ville, les prix sont plus élevés qu'en zone rurale, et un bien de plus de 150 m² ou avec dépendances coûte plus cher. Pour mon T3 de 65 m² à Grenoble, j'ai payé 340 € avec DPE, amiante, électricité, gaz et Carrez. Pour une maison de 120 m², des collègues ont payé entre 450 et 650 € pour un dossier équivalent à celui de Camille.
Réponse de Camille_B44
Super clair, merci ! Je vais demander trois devis détaillés, vérifier si ma commune est en zone termites et faire le DPE en premier pour savoir si l'audit énergétique s'impose. Je reviendrai donner les tarifs obtenus pour compléter ce fil.
À retenir de la discussion
Chaque bien a son propre dossier : l'âge de la construction, le type de chauffage, la zone géographique et le statut en copropriété ou non déterminent la liste exacte des diagnostics. Les durées de validité varient de 6 mois (ERP, termites) à 10 ans (DPE), voire sans limite pour un constat amiante ou plomb négatif. Pour une vente sereine, il vaut mieux anticiper ces démarches avant la mise en vente et vérifier ensuite avec le notaire que le dossier est complet.