Le message initial : « Je loue mon appartement, dois-je souscrire une PNO ? »
Marc_B74 : Bonjour à tous. Je viens d'hériter d'un T3 que je compte mettre en location, et j'ai aussi une petite maison de famille qui restera vide quelques mois avant la vente. Mon assureur m'a parlé d'une « assurance propriétaire non occupant ». Est-ce obligatoire ? Mon futur locataire aura sa propre assurance, donc je ne vois pas bien l'intérêt. Que couvre exactement une assurance propriétaire non occupant, et à quoi faut-il faire attention ?
Réponse courte : obligatoire en copropriété, très recommandée partout ailleurs
Sophie_Immo : Bonjour Marc. Pour résumer : en copropriété, l'assurance propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire depuis la loi ALUR de 2014. L'article 9-1 de la loi de 1965 impose à chaque copropriétaire, occupant ou non, de souscrire au minimum une garantie de responsabilité civile. Pour une maison individuelle, aucune loi ne l'impose, mais ne pas être assuré revient à porter seul tous les risques. Si ta maison vide brûle ou provoque un dégât des eaux chez le voisin, personne ne paiera à ta place.
Pourquoi l'assurance du locataire ne suffit pas
Julien_Gestion : C'est l'erreur classique. Le locataire doit s'assurer (obligation de la loi de 1989) et te remettre une attestation à la remise des clés, puis chaque année. Mais son contrat couvre ses « risques locatifs » et son mobilier. Il ne couvre pas tout ce qui relève de ta responsabilité de propriétaire :
- les dommages liés à un défaut d'entretien ou à un vice de construction (toiture, canalisation encastrée, installation électrique) ;
- les dégâts causés aux voisins ou à la copropriété quand la responsabilité du bâtiment est en cause ;
- les sinistres survenus entre deux locations, quand le logement est vide ;
- les situations où le locataire n'a pas renouvelé son assurance, ou n'est pas solvable après un sinistre.
La PNO vient donc compléter l'assurance du locataire et protège ton patrimoine.
Les garanties à vérifier dans un contrat PNO
Les garanties de base
Sophie_Immo : Un bon contrat comprend au minimum :
- la responsabilité civile propriétaire : elle indemnise les dommages causés aux tiers (voisins, passants, locataire) par le bâtiment ou ses équipements ;
- l'incendie, l'explosion et les dommages électriques ;
- le dégât des eaux, premier sinistre en nombre dans les logements, avec la recherche de fuite si possible ;
- les événements climatiques : tempête, grêle, poids de la neige ;
- les catastrophes naturelles, incluses légalement dans les contrats multirisques.
Les options utiles
Karim_P : Selon ton bien, regarde aussi le vol et le vandalisme (pertinent pour un logement vide ou meublé), le bris de glace, les dépendances (garage, cave, jardin), la défense recours et la perte de loyers après un sinistre qui rend le logement inhabitable. Attention, la perte de loyers n'est pas la garantie loyers impayés : celle-ci relève d'une assurance spécifique (GLI) et n'est pas incluse dans une PNO classique.
Logement vide : attention aux clauses d'inoccupation
Nadia_C : Marc, pour ta maison vide, lis bien les conditions. Beaucoup d'assureurs limitent ou excluent certaines garanties au-delà d'une durée d'inoccupation, souvent 60 ou 90 jours consécutifs. Le vol, le vandalisme ou le dégât des eaux peuvent alors être exclus, ou soumis à des conditions : eau coupée, logement fermé et vérifié régulièrement. Déclare la vacance à ton assureur dès le départ plutôt que d'attendre le sinistre. En cas de fausse déclaration, il peut réduire l'indemnité, voire refuser sa garantie.
Marc_B74 : Je n'y avais pas pensé du tout. Et pour la vente ?
Julien_Gestion : Tant que l'acte authentique n'est pas signé, tu restes propriétaire et responsable du bien, même après le compromis. Garde donc ton assurance jusqu'à la signature, puis résilie ensuite en prévenant l'assureur (la vente d'un bien permet de résilier le contrat). Si l'acquéreur emménage dès l'acte, il doit avoir son propre contrat.
Que faire si le locataire ne s'assure pas ?
Karim_P : Le bail peut prévoir une clause résolutoire pour défaut d'assurance. Après mise en demeure restée sans effet pendant un mois, tu peux aussi souscrire une assurance pour le compte du locataire et lui en répercuter le coût, avec une majoration de 10 % maximum. Ça reste une solution de repli : mieux vaut réclamer l'attestation chaque année, en la mettant dans ton agenda.
Combien ça coûte et comment choisir
Sophie_Immo : Pour un appartement, on trouve souvent des contrats entre une centaine et quelques centaines d'euros par an, selon la surface, la ville, l'étage et les options. Une maison coûte généralement plus cher. Le prix dépend aussi des franchises et plafonds, donc ne compare pas que la cotisation. Quelques points à vérifier :
- le montant de la franchise pour chaque garantie ;
- les plafonds d'indemnisation (surtout en responsabilité civile) ;
- les exclusions liées à la vacance ou à la location meublée ou saisonnière ;
- la prise en charge des parties privatives en copropriété, en complément du contrat de l'immeuble.
Nadia_C : Un point souvent oublié : l'assurance de la copropriété couvre les parties communes, pas l'intérieur de ton lot. Demande aussi à ton syndic l'attestation de l'immeuble pour caler tes garanties.
Ce qu'en retient Marc
Marc_B74 : Merci à tous. Pour mon T3 en copropriété, je souscris une PNO avant la remise des clés, en demandant l'attestation du locataire. Pour la maison, je déclare la vacance et je garde le contrat jusqu'à la signature chez le notaire. Si quelqu'un a un retour sur un assureur en particulier, je suis preneur !