La question de départ
Message de Camille_B44 : Bonjour à tous, nous venons de signer le compromis pour l'achat de notre première maison, et la signature chez le notaire est prévue dans environ trois mois. Le vendeur m'a dit « de toute façon, c'est à vous de vous assurer maintenant ». Mon courtier de prêt parle d'une attestation d'assurance à fournir, et je ne sais plus qui doit assurer quoi. Le vendeur peut-il résilier son contrat dès maintenant ? Dois-je souscrire une assurance habitation avant la signature définitive ? Merci d'avance pour vos retours d'expérience.
Réponse courte
Réponse de Marc_Notarial (modérateur) : Jusqu'à la signature de l'acte authentique, le vendeur reste propriétaire et doit garder son assurance habitation ou son assurance propriétaire. L'acheteur doit être assuré à partir du jour de la signature de l'acte, c'est-à-dire en pratique le jour de la remise des clés. Le compromis seul ne transfère pas la propriété, donc il ne transfère pas non plus les risques.
Ce qui se passe entre le compromis et l'acte
Le vendeur reste responsable du bien
Réponse de Sophie_Proprio : J'ai vendu l'an dernier, je confirme. Tant que l'acte n'est pas signé, le bien est à vous, avec les risques qui vont avec : incendie, dégât des eaux, tempête, cambriolage. Mon assureur m'avait d'ailleurs rappelé que je devais le prévenir de la vente en cours, mais sans résilier avant la date de signature. Si j'avais résilié trop tôt et qu'un sinistre était survenu, j'aurais été seule face au problème.
Réponse de Marc_Notarial : C'est exactement ça. Le compromis (ou promesse de vente) engage les deux parties, mais la propriété ne bascule qu'à l'acte authentique, sauf clause particulière, rare entre particuliers. Un sinistre grave avant la signature se règle en général ainsi :
- l'acheteur peut renoncer à la vente si le bien est détruit ou très endommagé ;
- ou la vente se poursuit, avec une baisse de prix ou une cession des indemnités de l'assureur au profit de l'acheteur ;
- le notaire doit être informé immédiatement, car cela change les conditions de la vente.
Et si le vendeur a déjà déménagé ?
Réponse de Julien_73 : Attention au logement vide. Nous avions quitté la maison avant la vente, et notre contrat comportait une clause d'inoccupation : au-delà d'une certaine durée (souvent 60 à 90 jours), certaines garanties sont limitées, voire suspendues. Il vaut mieux appeler son assureur et passer, si besoin, sur une assurance propriétaire non occupant (PNO), plutôt que de découvrir la clause après un dégât des eaux.
Côté acheteur : quand s'assurer ?
Réponse de Nadia_Courtage : Camille, pour vous, trois éléments à distinguer :
- L'assurance habitation : elle doit prendre effet le jour de la signature de l'acte. Le notaire et la banque demandent souvent une attestation à ce moment-là. Vous pouvez signer le contrat à l'avance avec une date d'effet fixée à ce jour, sans payer de période de garantie inutile.
- L'assurance emprunteur : elle couvre le prêt (décès, invalidité, etc.), pas le bien. Elle est exigée par la banque dès l'offre de prêt, et vous pouvez en choisir une autre que celle de l'établissement prêteur, à garanties équivalentes.
- L'assurance propriétaire : si vous occupez le logement, une assurance habitation « propriétaire occupant » suffit. Si vous le louez ou le laissez vide, il faut une PNO.
Ne comptez pas sur le contrat du vendeur. La loi prévoit que l'assurance peut continuer au profit de l'acquéreur en cas de vente, mais l'assureur et l'acquéreur peuvent y mettre fin, et ces garanties ne sont pas adaptées à votre situation. Souscrivez votre propre contrat.
Les cas particuliers à connaître
Les clés remises avant l'acte
Réponse de Julien_73 : Nous avons obtenu les clés dix jours avant la signature pour des mesures et un peu de peinture. Le notaire nous a déconseillé de faire des travaux avant l'acte. S'il y a un incident pendant ces dix jours, la responsabilité devient très floue. Si une occupation anticipée est autorisée, elle doit être écrite (convention d'occupation précaire) et l'acheteur doit prévenir son assureur.
La copropriété
Réponse de Sophie_Proprio : En appartement, le syndic assure l'immeuble (parties communes), mais chaque copropriétaire doit avoir une assurance responsabilité civile propre. Pour l'acheteur, cela ne remplace pas l'assurance habitation, qui couvre les parties privatives et les biens à l'intérieur.
Le neuf et la VEFA
Réponse de Nadia_Courtage : Pour un bien neuf, le promoteur fournit la garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage. Cela ne dispense pas de souscrire une assurance habitation dès la remise des clés.
Le calendrier à retenir
Réponse de Marc_Notarial :
- Du compromis à l'acte : le vendeur garde son assurance habitation ou PNO en vigueur et prévient son assureur de la vente.
- Quelques semaines avant l'acte : l'acheteur compare les offres et fixe la date d'effet de son contrat au jour de la signature.
- Le jour de l'acte : l'acheteur remet son attestation au notaire, et le vendeur demande la résiliation de son contrat à cette date.
- Après l'acte : le vendeur peut obtenir le remboursement de la prime non consommée, et l'acheteur vérifie ses garanties (valeur à assurer, dépendances, objets de valeur).
Conclusion de Camille_B44
Merci à tous, c'est beaucoup plus clair. Je demande une attestation d'assurance habitation avec effet à la date de l'acte, je vérifie les modalités de ma banque pour l'assurance emprunteur, et j'indique à mon vendeur de conserver son contrat jusqu'à la signature. Je reviendrai donner des nouvelles après la remise des clés.